屹联观察：美国经济与房地产市场，在不确定中寻找韧性与方向

今年年初虽然出现了一些复杂的市场信号，但整体情绪仍偏乐观，近期的美国经济基本保持稳健。然而，随着美国新政府在四月宣布一系列全面的贸易改革，不确定性迅速蔓延开来。撤销几十年来的贸易政策并非一朝一夕之事，但确实引起了市场的激烈反应（往往是过度反应）。幸运的是，随着投资者逐渐摆脱新闻标题，转而关注事实调查而非盲目预测，市场情绪（以及股市）从初期冲击中有所恢复。当然，最初的本能反应也确实可以理解——虽然美国市场和经济基本面看上去依旧强劲，但也难以避免如此巨大不确定性带来的波动。面对众多变量，投资者决策难度加大；在新的贸易协议尘埃落定之前，许多投资者、企业和国家被迫为各种可能性做好准备。在这种背景下，市场参与者更不能忽视关键的领先指标。仅凭新闻标题和观点判断未来走向，并不可取。因此，在分析当前经济形势及其对房地产行业的潜在影响时，我们重点关注以下几个关键数据与趋势：美国经济在上一季度出现了年化0.3%的萎缩，而2024年第四季度还有2.4%的增长。这也是自2022年以来首次出现经济收缩，当时美国正处于疫情后的复苏阶段，并与顽固的通胀作斗争。

尽管次此回调不如早前预期严重，但表明经济可能仍需时间消化近期政策与市场变化的影响。经济衰退尚无定论，但近期有关衰退的讨论明显升温，尽管类似预测早在2022年与2023年已多次出现。我们不会对潜在的经济衰退感到意外，但即使真的发生，也不应该是一场持久的衰退。自疫情以来我们反复验证的一点是：美国经济本身具备强大的韧性——只要企业和消费者的财务状况保持稳健，劳动力市场健康有力，美国经济完全有能力承受短期的冲击和不确定性。多年来困扰美国消费者的通胀问题在今年初终于出现了明显缓解。2025年3月美国年化通胀率为2.4%，较上月的2.8%明显回落。核心通胀降至3.1%，为自2021年4月以来最低水平。接下来需关注的是，新出台的关税与政策是否会重新推高价格压力，进而影响企业与消费者的信心。值得注意的是，对通胀的预期可能和真正的通胀一样，对市场情绪产生影响。美国4月新增就业岗位17.7万个，远超预期。尽管这些数据可能会在之后被修正，因此仍需谨慎解读，但从目前情况来看，劳动力市场依然稳健。失业率维持在4.2%，即便同期有约50万人新增进入劳动力市场，也未对整体趋势造成显著扰动。这说明就业市场具有韧性和弹性。历史经验表明，只要就业市场保持强劲，美国经济（尤其是消费支出）通常也会维持活力。不过，我们也注意到4月初招聘速度有所放缓，可能预示未来面临挑战。尽管新关税可能推高消费品价格，但过去一年平均工资上涨了3.8%，这一增速可能在一定程度上缓冲物价上涨带来的影响。然而，能否实现工资与物价之间的平衡，还需时间验证。2025年3月，美国消费者支出增长了0.7%。不过，这一增长可能源于“提前购买”行为。例如，为了规避即将生效的关税，当月汽车支出大幅增加，这意味着未来某些商品的支出可能面临回落。与此同时，3月份餐饮和酒店等服务类支出亦有所上升，显示出尽管消费者信心承压，实际消费仍在持续。关于消费者信心：年初以来信心持续减弱，但这并不一定预示着经济即将下行。回顾2022年6月，尽管通胀飙升至40年来新高，消费者信心曾跌至历史低点，但实际支出并未显著减少。2023年情况类似，尽管信心疲弱，消费水平依然保持稳定。在这两个时期，即便信心下滑，就业与经济增长依旧支撑了消费者的持续支出。因此，当前信心疲软是否会转化为支出减少仍待观察，也有可能如过去一样，在就业市场和整体经济稳定的支撑下，人们继续渡过不确定时期。话虽如此，2025年的情况与前两年存在两点细微差异：其一，2022和2023年间，消费者手中尚有疫情期间积累的储蓄，助推了“报复性”消费；其二，近期政府已宣布终止学生贷款减免政策，这可能会进一步打压信心并影响可自由支配的支出。