美国各州物业税计算方式及影响因素

在美国，物业税由州以下政府征收，是地方财政收入的重要来源。由于其属于地方税种，各州、县、市的征收税率差异显著。例如，同样价值 30 万美元的房子，在东部地区一年可能需缴纳 8000 美元物业税，而在南部地区或许仅需 1000 美元。

物业税的计算通常是房地产价值乘以物业税税率，居民一般每年分两次缴纳。房地产价值涵盖房屋本身价值（依据购买价值、装修增加值与市场增值）以及土地价值。即便在同一社区，相同面积的住宅，因占地面积不同，屋主缴纳的物业税也有差别。

不同州的物业税计算方式存在诸多不同。在纽约，2010 年房地产的征税值仅为市场价值的 4.4% ，即一幢市场价值 40 万美元的住宅，按 17600 美元来征收物业税。而在佐治亚州，会先取住宅沽定价值的 40% 作为征税基数，再去掉州和地方政府的免税额，最后乘以厘计税率得出物业税金额。如一幢 10 万美元的住宅，每年需缴纳的物业税为 1020 美元，占住宅价值的 1.02%。

影响物业税高低的主要因素包括：

房产评估价值：这是关键因素。房产所在地区的市场波动、评估方法以及区域的规划和发展等都会影响评估价值。比如，在房地产市场繁荣、需求大且库存少的地区，房产价值会被抬高，物业税也随之增加；若评估方法不准确，过高评估房产价值，也会导致物业税升高。

地方财政需求：地方政府依据每年社区服务、学区中小学等的支出需求，以及销售税等其他税收的征收情况，来确定物业税税率。若地方政府在教育、公共安全、基础设施维护等方面的支出大，而其他税收收入不足，就会提高物业税税率，以填补财政缺口。

税收政策：各州的税收政策不同，像加州在 1978 年通过 13 号提案，严格限制政府加重民众房地产物业税负担，规定政府征收的房地产物业税税率因通货膨胀因素每年上涨不能超过 2%，或是按现实市场价值，两者取其低值来征收，这使得加州的物业税相对较低。